殿様商売が可能なドバイの不動産市場

今回は、ドバイの不動産屋事情に付いてお話しをしたいと思います。

物件を購入又は賃貸する場合には必ず、不動産屋の協力が必要になります。ヨーロッパですと、新聞の不動産欄のページには、よくオーナーから直接の販売や賃貸の案件なども載っており、不動産屋を通さずに物件を購入又は賃貸が出来るケースもあります。

当然この場合は、中間に業者（不動産屋）をとおしていませんので、手数料などが発生せず買う側や借りる側にしてみれば有利です。ドバイでは、このようにオーナーから直接というケースは稀で、殆どの物件が不動産屋経由での紹介になります。また、多くの物件は一つの不動産屋にてエクスクルシーブではなく、同じ物件を複数の業者が共有しているケースが多く、必然的に不動産屋と付き合うかたちになります。

それでは、実際にドバイの不動産屋の評判、サービス、クオリティーはどうなのかと言いますと、全てにおいて「最悪」の一言に尽きます。何が、最悪かと言いますと、それは最初のコンタクトに始まります。新聞などで、気になる物件があり電話をしてみますと、実際にその物件はなく、興味もない他の物件を勧めてきます。

例えば、２ＢＲのコンドを探しているのに、３ＢＲのコンドやＶｉｌｌａなど全く見当違いのものを平気で勧めてきます。次に物件視察のアポイントメントですが、３０分送れてくるのは当たり前で、携帯電話で催促して呼び出さない限り物権のアポイントメントにも来ないというのは良く聞く話しです。

運よく、物件が見られた場合は、その場で決めるように催促されます。考慮や比較の待ち時間はなく、その場で即決しなければ他の客に回すと脅されます。そしてその場で決めても、他の不動産屋も同じ物件を持っていますので、実際には既に他の客に決まっていたということも良くあります。 このように、最初のコンタクトから最後のクロージングまで、全てに問題があるのがドバイの一般的な不動産屋事情であり、特にインド、パキスタン、イラン系の不動産屋の場合は要注意です。

さて、それでは何故ドバイではこのように不動産屋の質が低いのかといいますと、先ずはドバイでの不動産市場が自由化になってまだ４年程度と歴史が浅く、不動産業の経験や専門知識もない人の多くが不動産屋として開業したからです。

当時不動産業を開業するために特別な資格等必要はなく、誰もが不動産屋として開業が可能でありました。これが質低下、最大の原因であり、今年からやっと不動産業の開業に関しては、資金や資格などの制限が設けられました。しかし、これは新規に開業する場合のみに適応され、既存の業者には適応されませんのでこの措置にて不動産業者の質が上がるとはあまり期待できません。

そしてもう一つの理由は、ドバイの不動産市場が完全な売り手市場ということから、強気な殿様商売が可能であるということです。業者のレベルやサービスに関係なく、顧客は物件を必要としていることから、納得がいかなくても業者を使用せざる得ないというものです。

ここまで書きますと、読者の皆さんはドバイの不動産屋に不安を覚えるかと思いますが、弊社ではこのような経験から欧米系の厳選した不動産屋としか付き合わず、顧客と共に必ず物件の視察や契約には立会い不備がないよう努めています。

サウジアラビアでドバイの不動産ブーム映画ロードショー

The first-ever Dubai Real Estate Road Shows by the Dubai Department of Tourism and Commerce Marketing (DTCM) kicked off in Saudi Arabia with the first of the two promotional programmes at Riyadh Four Season Hotel on February 11. The second road show was held at Jeddah Hilton on February 13.

The DTCM Director General, Mr. Khalid A bin Sulayem, said: “Dubai is experiencing unprecedented property boom. In order to promote and marketing Dubai’s strengths as a business and investment hub, the department decided to conduct dedicated road shows for the real estate sector. The initiative will allow real estate developers and promoters to market their projects in the markets like Saudi Arabia which has high growth potential.”



The second phase of the programme will cover India, another promising market to attract investors.

The road shows are being conducted in association with the Dubai Property Group, a five-year-old not-for-profit organization with 159 members representing individuals associated with the real estate industry.

The DTCM delegation is headed by the Director Operations and Marketing, Mr. Mohammed Khamis bin Hareb, and comprised of Mr. Khalifa Ali Buamaim, DTCM Manager Overseas Promotions, Mr. Khalid bin Nassar, DTCM Executive Overseas Promotions, and Mr. Aly El Zayat, Director of DTCM Representative Office in Saudi Arabia.

The two strategic objectives of organizing the road shows are to increase awareness on facilities, infrastructure and support provided by various Dubai government departments and to increase public demand on Dubai real estate. Emaar is the co-sponsor of the road shows.

The co-participants of the road shows are AAA Home International, ASTECO, Deyaar Development, Dubai Land Department, Dubai Properties, Dubai Property Group, Emirates Advocates, ETA Star Properties, First Gowealthy Real Estate Brokers, Golden Sun Real Estate, Madain Properties, Nakheel, Sweet Homes Real Estate and Trident International Holdings.

Dubai has been featured on the list of 10 priciest home markets in the 2006 survey by Coldwell Banker which evaluated home prices in a total of 385 markets.

Properties with a total value of over AED20 billion were sold in Dubai last year, according to real estate market estimates. As per a survey conducted among property executives from 315 real estate brokerages, dealerships and consultants in the emirate, around 4, 000 assets with an average price of AED2.5 million were sold in 2005-2006.

Ever since the emirate of Dubai opened its property sector in 2002 it has resulted in a boom with some US$100 billion worth of real estate projects are under construction or in the pipeline.

The market scene changed for better since the Dubai government published in 2006 the locations where expatriates will be able to buy property in the booming emirate. The list includes 23 areas and 45 plots including Jebel Ali, The Palm, and The World, Dubai Marina, Emirates Hills and Al Barsha areas.

ヒューストンードバイ直行便、１２月よりスタート！

The new flight will be among the world's longest, but it will shorten travel times between Houston and Dubai, said Nigel Page, senior vice president for Emirates.

The flight time from Houston to Dubai will be 15 hours and 10 minutes. The return flight from Dubai on Emirates will be 17 hours and five minutes.

The service is starting December 3.

Plans call for the service to start three times a week using the airline's new Boeing 777-200LR model, increasing to five a week at the start of 2008 and becoming daily February 2008.

Emirates and Houston-based Continental Airlines have code-shares on selected flights from Dubai to Newark and to Houston via London. Continental airline code-shares with Emirates between London and Dubai. That arrangement is expected to continue.

There is a growing demand for convenient air travel connections between the U.S. and cities in the Middle East and Indian subcontinent.

Houston will be the second gateway city for Emirates, which has three daily flights to Dubai from New York's John F. Kennedy International Airport.

Emirates' new non-stop service from Houston further expands its North American presence, adding a key component to its rapidly growing global route network by making service to Dubai easily accessible from the Southwest, West Coast and Midwest regions of the U.S.

HH Sheikh Ahmed bin Saeed Al-Maktoum, Chairman and Chief Executive, Emirates Airline and Group said: "We believe there is a strong and growing demand for convenient air travel connections between the U.S. and cities in the Middle East and Indian Subcontinent, as illustrated by the success of Emirates' services from New York's JFK.

"It has been our intention to expand our presence in North America and the delivery of our new 777-200LRs aircraft later this year will enable us to operate these ultra long-haul routes efficiently, while providing our passengers with the latest comforts and amenities onboard. We very much look forward to starting services from Houston, our second gateway in the U.S."

Launched in 1985, Emirates Airline serves 87 cities in 59 countries around the globe.

MIRAJ Management Consultants ニュースレター　2007年1月28日

45日間続いた、冬のショッピングフェスティバルもいよいよ今週金曜日で終わります。取りあえず、セールは夏に行われるサマーサプライズまではなく、多くの観光客や買い物客でにぎわっていたドバイのショッピングモールも平常に戻ります。

さて、今日は、ドバイの不動産取引の仕組み及び物件情報をご案内したいと思います。先ずは、最初にドバイの不動産売買の仕組みですが、通常物件建設前のランチ時に、ランチ価格というものが設定されます。

この時点に、予約金としてランチ価格の5-15%程度の額を支払います。その後、物件の建設具合の進行に合わせて、10%前後支払っていきます。建設開始時から物件が、完成するまでの期間は、物件の大きさやデベロッパーにもよりますが2-3年程度です。この間に何回かに分割して支払い、最終完成時に支払いが終了するという方法です。分割による支払い方法ですが、融資ではないため審査や利子は発生いたしません。

また、物件価格の35%を支払った時点にて、その物件の転売(リセール)が可能になり、通常物件は完成するまでの間、何回も転売され、ランチ時の価格と、完成後の価格には大きな開きがあり、この差益がいわば利益になります。実際に、ランチ時の価格と、最終物件が完成した時の価格の差は、物件にもよりますが、例えば、パームアイランドの1BRのコンドを例に取りますと、ランチ時の価格は、4600万円だったものが、本年4月に入居が可能なこの物件の現在のリセール価格は、日本円で約6200万円前後です。Springsの3BRのVillaの場合は、4年前のランチ時には、約1500万円、現在は、8000万円で取り引きされています。

これは、フリーホールドプロパティーが導入された時の当初の物件のため、このように5倍以上も高騰をしましたが、現在でもランチ価格で物件を購入できれば、確実にそれ以上の価格で転売が出来ることと、35%の資金でそれ以上の価格のある物件の取り引きが可能であることからも、ランチ価格は株式市場で言う、IPO銘柄とも言えるかと思います。このため、ドバイの物件は、ランチ時には全て完売というのが決して珍しくありません。


今回のビジネス情報
今回は、読者の皆さんにドバイのメディアなどに公表される前、及びオフィシャルな販売開始前に、弊社不動産パートナーが開発をした、高級ゲートコミュニティー(Jumeirah Village)に、建てられるタウンハウス及びコンドをご紹介したいと思います。ステュディオタイプのコンドから5BRのタウンハウスまでと間取りも豊富で、価格も日本円で1461万円から8397万円までバジェットに合わせて選べます。ランチ価格で購入できるというメリット以外にも、デベロッパーから直接の購入のため、通常3%の不動産手数料も発生しません。また、タウンハウスに関しては、間取りなどをオーナーが自由に変更など出来るというメリットもあります。第一回目の支払い及び購入契約書の締結も日本で直接行えます。

同物件の立地は、2008年に開業する世界最大となるドバイの第二の国際空港にも近く、国際企業が多く立地しているジュベルアリフリーゾーンやメディアシティー、インターネットシティーにも近く、これらの地区に勤務する人に賃貸用としてのインカムゲイン用の投資物件としても魅力があります。物件の完成は、来年の第二四半期(タウンハウス)、第三四半期(コンド)の予定です。

ランチ価格によるこのオッファーは、2月20日まで有効ですので、是非ご検討ください。物件の詳細は、下記バナーをクリックください。


MIRAJ Management Consultants
福田　一郎

ドバイの携帯電話事情

MIRAJ Management Consultants ニュースレター　2007年1月11日

読者の皆さん、新年明けましておめでとうございます。今年も宜しくお願いします。さて、数日前無事にドバイに戻ってきましたが、ドバイの寒さに驚き帰って早々風邪を引きました。ドバイは、年中暖かいというイメージをお持ちの方も沢山おられると思いますが、今のドバイの気温は、朝晩は11℃前後、日中でも23℃前後にしかなりません。一日に約10℃近くの温度差もあり、暖房設備のない(冷房のみ)家に住んでいることからこの環境に身体も直ぐに対応できなかったのでしょう。

さて、今回は携帯電話に付いて書きたいと思います。携帯電話は公私共々私達の生活にとってなくてはならない存在でありますが、日本とドバイでは、携帯電話の使用方法や考え方は大きく違うかと思います。日本人もドバイの人も携帯電話が大好きでかなり依存している部分があるという根本は同じかと思いますが、基本的な使い方や携帯電話に対する認識には大きな違いがあると思います。今回もそうですが、毎回日本に行って感じますことは、日本人にとって携帯電話はその本来の目的である電話という「話し」をするツールよりも、「話し」以外のメールの送受信、情報の収集(インターネット)、テレビをみる音楽を聴くなど直接電話の「話し」とは関係のない携帯に付随するコンテンツを利用するツールとしての役割を果たしていると感じます。ですから誰もが本来そうであるべき利用方法である電話機を耳に当てて話しをするのではなく、ただ黙々と画面を見つめ指をピコピコと動かしているという傍から見ると不思議な光景を目にします。

この背景には、電話をすること自体がなんとなくしづらい雰囲気や環境があるからではないかと思います。例えば、電車の中や一部の公共施設では話すことが規制をされていたり、場合によっては禁止されていることもあります。今回非常に驚きましたことは、ホテルのカフェーやレストランで携帯電話の使用を禁止しているところがあり、何時でも何処でも繋がるという携帯の本来の目的が意味をなさず違和感を覚えました。このように携帯電話の使用が規制されていたり、使いづらい環境でありますと、何時でも何処でも繋がるという本来の用途に矛盾が生じ、何のために携帯電話を持っているのかわかりません。携帯電話の一番の役割及び便利性は、何時でも何処でも繋がり会話をすることが可能であるという事であり、これが出来ないのであれば携帯電話を持っている意味もなくなります。これは、私見であり理由は定かではありませんが、私の印象では日本では携帯電話で話しをするという部分に関しては一部制限をしたり、使いづらい環境があるのは事実ではないでしょうか。このことが、本来の電話の用途である「話し」をするということよりも、日本では「話し」以外の部分が発達し、電話という機能が一次的なものではなくそれ以外の機能の使用を重視している原因ではないでしょうか。ですから、本当は電話で話しをしたいのだが、会話が出来る環境ではないので、しかたなくメールをしているというのであれば、本末転倒であります。このような現象は、日本特有のものであり、携帯電話で話しをせず、黙々と画面を見つめ指をピコピコと動かしているという光景は、日本以外の国では見たことはありません。

さて、ドバイでは正に日本とは逆で、これだけ話すことがあるのかと思うぐらい、誰もが所構わず夢中になって話しをしています。電車はありませんが、車の中、ホテル、レストラン、歩きながらと皆が話しをしています。多くの国では、運転中の携帯電話による会話を法律で禁止していますが、ドバイではもちろんそのような法律もありません。また、電話を耳に当てて話すことはかっこ悪く、こちらから見ればこっけいでありますが耳に変な装置を付けてワイアレスで話しをしたり、わざわざイヤホンを付けてハンズフリーで話すのがドバイ流で粋です。日本のように画面を見ながらピコピコと指を動かしているという人は誰もいなく、携帯電話の本来の目的である純粋に「会話をする」ということのみです。携帯電話の使用を禁止や制限している場所は、私の知る限りなく、唯一フライト中の飛行機の中のみですが、これもエミレーツ航空は世界に先駆け、フライト中も携帯電話が使用できる初のエアーラインを計画しており、今年中にはエミレーツのフライトであればそこも携帯可能ゾーンになります。

もう一つのドバイの携帯電話の特徴は、基本的に全てのビジネスは携帯電話で行われることです。以前このメールマガジンでも一度お伝えしたかと思いますが、ドバイの人の名刺には必ず携帯電話の番号が明記され、相手に連絡をとる場合、会社の固定電話にかけるのではなく、直接本人の携帯電話にかけます。これは、相手の地位や相互の立場関係なく電話でのコンタクトの場合は携帯です。受付や秘書などを通さず直接相手と話せ、直ぐに繋がることからも、これは非常に合理的で時間のロスもないスピーディーなビジネス慣習かと思います。

MIRAJ Management Consultants
福田　一郎

今回のビジネス情報

ドバイは、2月2日まではショッピングフェスティバルで、モールでの色々なセールや、購入金額に合わせてクジが貰え、高級車などの豪華商品が当たりますが、今回、DAMACの商品は何とプライベートジェットです。

毎年、DAMACはフェスティバル期間中同社の不動産を購入するとポルシェやベンツなどの高級車をプレゼントしていましたが、今回は、

ステュディオ、1ベットルーム、事務所の場合は、ジャガーのX-Type
2ベットルーム、3ベットルームの場合は、ジャガーのS-Type
ペントハウスの場合は、ジャガーのXJR

が貰えます。更に、購入者全員抽選にて、現金又は500万ディラハム(約1,5億円)相当の同社のコンド又はプイベートジェット機(Eclips 500)が当たります。

物件の購入をお考えの場合は、同期間中(2月2日まで)にされることを勧めます。

メール配信の中止、又は弊社へのご連絡は
miraj@mailme.ae
からお願いします。

http://www.dubai-consultant.com/

この１０年で２２８％ＵＰしたホテルの稼働率

THREE-FOLD INCREASE IN DUBAI HOTEL GUESTS DURING 1996-2006


The Dubai Department of Tourism and Commerce Marketing (DTCM) announced a phenomenal 228 per cent increase in Dubai hotels and hotel apartment guests during the 1996-2006, while the number of operating hotel establishments increased by 42 per cent during the same period.

The number of hotel guests rose to 6.3 million in the year 2006 from 1.9 million guests in 1996. The number of operating hotel establishments in the year 2006 was 415, up from 293 in 1996.

Ms. Sumaya Karam, DTCM Executive One Stop Information Centre (OSIC), said the OSIC was established in the year 1991 and since then it has been working towards the objective of becoming an efficient, effective and reliable provider of information about Dubai.

Currently, OSIC has over 1000 list of information and over 650 sheet of statistical information, a majority of them available online at the DTCM website http://www.dubaitourism.ae/Newsletter/arrow/ar_LinkTracker.asp?uID=3&nID=99&strEmail=manager@prosale.jp&strLink=http://www.dubaitourism.ae/statistics .

The OSIC customers include investors, businessmen, traders, tourism companies, research organizations, diplomatic missions, tourists and public and private sector organizations.

A total of 14,000 enquiries have been handled by the OSIC in the year 2006. The OSIC, staffed mostly by UAE nationals, also has reports and studies on tourism and other topics done by other government departments and research organizations.

The information centre updates information available with it regularly to ensure a high degree of accuracy.

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ドバイの主要な開発地域一覧

地図をクリックすると開発地域を詳しく見れます。

世界一高い、高層ビル(Burj Dubai)を中心とした、ドバイの新しいダウンタウン。Burj Dubaiは、2008年完成予定で、オフィス、レジデンスタワーとして使用。周辺には、世界最大のショッピングモール(Dubai Mall)も建設されます。

http://www.burjdubai.com/







ビジネスベイは、ドバイの新しいオフィス街として開発され、フリーゾーンになります。同地区に、国際企業の中東のヘッドクオーター機能として期待されています。

http://www.businessbay.ae/








ドバイクリークに沿った同地区は、4つの5スターホテル(インターコンチ、クラウンプラザー、フォーシーズン、W)、ゴルフ場、マリナとショッピングモールからなり、更にオフィスタワーとレジデンスエリアを備えた高級コミュニティー。また、毎年のショッピングフェスティバルの中心となります。

http://www.dubaifestivalcity.com/








http://www.dubaiairport.com/










中東の金融センターとして、設立されたDIFCは金融のフリーゾーンで、多くの国際的な金融機関を誘致しています。また、ドバイの証券取引も行われています。

http://www.difc.ae/








完成時には、ディズニーランドを越える世界最大のテーマーパークになります。6つのテーマーからなりたち、スポーツシティーをはじめとした巨大なレジャーパーク。

http://www.dubailand.ae/







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一部地下鉄及び高架路線にて、前電動の無人鉄道システム。全長は、約70kmで、ドバイの主要箇所を結ぶ。2009年9月に一部開通予定。これにて、ドバイの渋滞が緩和されることが期待されます。

http://vgn.dm.gov.ae/DMEGOV/dm-mp-metro








http://www.dubaipearl.com/












http://www.dubaiwaterfront.ae/











ドバイからハッタに行く途中に位地しており、スペイン、イタリア、英国、中国、フランス風の建築様式のレジデンス物件をはじめ、中国製品の取り引き場としての、ドラゴンマートなどレジテンスとコマーシャル地区。

http://www.internationalcity.ae/








http://www.impz.ae/












http://www.dubailogisticscity.net/











アラビア湾に面した、36の高層レジデンスタワー。同地区には、レストランやショップも含めた独自のコミュニティーを設立。2006年末完成予定。

http://www.jbr.ae/








Sheikh Zayed Road沿いに出来る、人口湖を中心としたウォーターフロントプロジェクト。レジデンス、ホテル、オフィスタワーから成り立つ。

http://www.jumeirahlaketowers.ae/








南米、アラブ、ベルシャの昔をイメージした。コミュニティー。ゴルフ場も隣接しており、自然との共有がテーマー。

http://www.nakheel.ae/









世界の8代不思議の一つとされる、超高級リゾート。プライベートビーチ付きのVillaから高級コンド、トランプホテルなど世界最高のリゾート。2007年4月完成予定。

http://www.thepalm.ae/








ドバイの渋滞緩和のための、クリークをまたぐ新たしい橋。


http://www.dm.gov.ae/









世界地図のかたちをした、300からの人口島。島の価格は、US$800万から。購入者は、自由に島の使用が可能。

http://www.theworld.ae/

アブラ･ライド一日6万人の居住者と観光客の足

The Abra ride to cross the picturesque Creek between the two central business districts, Bur Dubai and Deira

サッカー・バルセロナのスター選手がドバイ訪問

バルセロナの選手左から

Ludovic Guily
Samuel Eto
DTCM Manager Missions,
Hamad bin Mejren

EIGHT MORE HIGH-RISE TOWERS FOR DUBAI SKYLINE

Dubai Municipality has issued permits to build eight high-rise towers in Dubai at a total cost of AED3.5 billion and with a total built-up area of 11.3 million square feet.

Of these, five will be in Dubai Marina with the tallest being a 100-story tower and the smallest being a 37-story tower. Two towers will be coming up along the Sheikh Zayed Road, the first one with a height of 49 stories and the second one with 70 stories.

Dubailand will have an Auto Mall complex with an office tower as tall as 38 stories and a three-story cars showroom. This will be located in the Dubai Sports City.

While licensing high-rise towers, the civic body usually considers innovations in designs and efficiency of the buildings in general. This is keeping in mind the excellent architectural designs Dubai's buildings are known for and in line with the vision of the Building Department at Dubai Municipality to turn “our buildings into a dream of the world.“

人ﾓﾉ金・・・全てが揃うドバイのパーティー

アラブの大富豪とお知り合いになれるかも・・・

右から二人目の方はAjithに似ています。
スリランカの王族の跡取りです。

一瞬、井出らっきょう？ドイツのムビースター、ドバイで撮影。

やっぱり、この風情がないとね・・・

豪華客船も就航するって本当！？

ハイ、本当です！
１週間でアラブの国々を周遊します。

ドバイで円建て融資が可能な物件

人形は顔が命、海外不動産は融資が命・・・


エマー：
- Alvorada, Al Mahra, Hattan, Gazelle, Mirador
- The Dubai Mall, Tha Burj Dubai Boulevard, 8 Boulevard Walk, The Lofts, Burj Dubai Lake Hotel&Serviced Apartments
- Emirates Hills, Hattan, The Springs
- Emmar Towers, Emirate Hills/Dubai Marina Plots, Reem (I,II,III) , Dubai Marina

ナキール：
- Jumeirah Family of Brands, Jumeirah Golf Estates, Jumeirah Village, Jumeirah Islands
- The Palm, The Palm (Deira), The Palm(Jabal Ali),
The Palm Jumeirah;
1. the Trunk (Marina & Shoreline Apartments)
2. The Crescent
3. The Crown ( Garden House, Town Homes, Signature Villas)
- The Lost City

ユニオン・プロパティーズ:
-Uptown Mirdiff, Green Community (villas & apartments), Green Community West (Villas & apartments)

ドバイ・プロパティーズ:
-Jumeirah Beach Residence

具体的物件の詳細についてはお問合せ下さい。

ドバイ在住コンサルタントの福田一郎さん

日本人の男性で英語･ドイツ語･フランス語を操れるて、家族思いで動物好き。

ドバイに住んでいてくれて。
一郎さんありがとう！

残念、結婚しております。