ドバイ・オフショア会社設立と不動産投資: 2006

2006年12月25日

人ﾓﾉ金・・・全てが揃うドバイのパーティー

アラブの大富豪とお知り合いになれるかも・・・

右から二人目の方はAjithに似ています。
スリランカの王族の跡取りです。

人形は顔が命、海外不動産は融資が命・・・

エマー：
- Alvorada, Al Mahra, Hattan, Gazelle, Mirador
- The Dubai Mall, Tha Burj Dubai Boulevard, 8 Boulevard Walk, The Lofts, Burj Dubai Lake Hotel&Serviced Apartments
- Emirates Hills, Hattan, The Springs
- Emmar Towers, Emirate Hills/Dubai Marina Plots, Reem (I,II,III) , Dubai Marina

ナキール：
- Jumeirah Family of Brands, Jumeirah Golf Estates, Jumeirah Village, Jumeirah Islands
- The Palm, The Palm (Deira), The Palm(Jabal Ali),
The Palm Jumeirah;
1. the Trunk (Marina & Shoreline Apartments)
2. The Crescent
3. The Crown ( Garden House, Town Homes, Signature Villas)
- The Lost City

ユニオン・プロパティーズ:
-Uptown Mirdiff, Green Community (villas & apartments), Green Community West (Villas & apartments)

ドバイ・プロパティーズ:
-Jumeirah Beach Residence

具体的物件の詳細についてはお問合せ下さい。

ドバイ在住コンサルタントの福田一郎さん

日本人の男性で英語･ドイツ語･フランス語を操れるて、家族思いで動物好き。

ドバイに住んでいてくれて。
一郎さんありがとう！

残念、結婚しております。

ドバイといえば・・・やっぱりこの風景だよね～

笑いを取れないスーパーマリオ似の司会者（その１）

笑いを取れないスーパーマリオ似の司会者（その２）

円建てローンの説明に力が入る腕を組む、百合（その１）

円建てローンの説明に力が入る腕を組む、百合（その２）

ドバイの地図をもとに説明するアランドロン似の一郎

2006年12月23日

ドバイ地図

円建て融資の対象となる物件条件

投資物件であること
居住用物件であること（商業や土地は対象外）
ドバイ非居住者であること
　
ディベロッパーの指定あり
A. エマー
B.ナキール
C.ドバイ・プロパティーズ
D.ユニオン・プロパティーズ
　　　＊但し、指定されたディベロッパーでも物件により融資できない場合もあり。

融資審査の判断基準

三大要素
１．返済能力　２．資産力　３．年齢

１．収入
•給料
•ボーナス
•特別手当（家賃、児童手当など）
•家賃所得（最低１年以上の安定収入）
•購入する物件に家賃収入が見込まれているか
•投資額
•銀行預金額

２．支出
•生活費
•税金
•保険金、教育費などの支払い
•現在支払っているローンなど

　「資産」と「返済能力」
　•支出に対する収入
　•現在保持している不動産（エクイティーは？）
　　　　　（市場価値額　-　融資額＝？）
　　＊但し流動性に欠けるため、流動性資産よりもポイントは下がる
　•毎月の安定収入があるか？
　•過去３年間に雇用会社の変更があったか？
　•年齢
　　担保となりうる資産の考慮
　•物件（物件タイプ、場所）
　•担保の流動性とリスク
　•現金
　•投資ファンド、返済プラン、保険など

ドバイの融資条件

融資金利:　銀行資金調達コスト　+　 2.5%
変動金利（3ヶ月ごとの見直し）
融資比率（LTV）は最高で購入額または鑑定額の70％
融資期間：　最長15年（但し70歳が最上限）
融資手配（手続き）費：　融資額の1.0％
ローン返済：　四半期ごと
　　　＊第一回目の返済は融資が下りてから3ヶ月目
早期完済：　ペナルティー・違約金なし
融資の通貨変更可能

リスクについて

銀行リスク　
金利リスク
為替リスク
　　　A. 収入が円以外の場合
　　　B. ディマンド・ローン

ドバイ : 1980年と2006年

UAE経済データー

人口　1980年　約100万人　　　　
1990年約200万人　　　　10年で2倍
2000年約280万人　　　　10年で約50%増
2005年約460万人　　　　 5年で200万人増加

人口構成

人口120万人。世界120カ国から構成。

人口の20%がローカル。80%は、外国人。

海外からの移住率は、2005年は、5,6%。

コスモポリタンな世界都市。

ドバイの経済ファクト

2005年度のGNP伸び率が、16%

石油以外の、GNP伸び率は、15%

2005年度の国民一人当たりのGNPは、US$ 28.000。日本は、US$36.000、イタリアが、US$29.000。

日本への輸出額は、世界7位(ドイツが8位)。日本からの輸入は、世界11位と日本との経済的結びつきは非常に深い。

観光

2005年度ドバイのGNPの35%は、観光産業。石油産業は、7%のみ。

2005年度のドバイの年間平均ホテの客室稼働率は、85,9%と世界最高。

ホテル宿泊客は、2003年の500万人から2010年には、1500万人に上昇予定。

ホテルベット数は、現在の40.000ベット数から、2010には3倍の、12万ベット数を予定。

日本からドバイへの日本人訪問者数は、2004年、4.5万人で、2003年と比べますと29%増。

交通とインフラ

中東最大の国際空港。乗客使用率は、毎年15-20%伸びています。

2005年、ドバイ国際空港の旅客数は、2500万人。2010年には、6000万人を予定しています。

2015年には、Dubai World Central International Airportという名にて、第二の国際空港が出来ます。この空港は、毎年、1億2000万人の旅客数と、1200万トンの貨物量を予定しています。参考までに、成田国際空港の、2005年の旅客数は、3100万人、貨物量は、229万トンです。

ドバイメトロプロジェクト(地下鉄)、完成予定は、2009年9月

新しい道路や橋への、公共インフラへの2006年の投資総額は、US$ 10億。

ドバイでのビジネス上のメリット

近代的で民主的な政治・文化風土

地勢的にも、アフリカ大陸、中近東、西南アジア、ロシアへの近さ

ヨーロッパ大陸とアジアのハブとしての立地

近代的なインフラ整備とロジスティック設備

ビジネス上のドバイの魅力

ヨーロッパ、アジア、アフリカのハブ的な位置としての、魅力的な立地条件
豊富な購買力(ローカル、観光客)を有する消費財市場
リベラルな政治、経済風土
高い経済成長率、人口増加率
100%タックスフリーという免税国家
消費税、所得税、法人税、キャピタルゲィン課税、不動産税、相続税、etc

タックスフリーのメリットを活かす

法人の設立口座の開設不動産購入

による、

↓↓

合法的な節税対策及び資産保全が可能。

有限責任会社　L.L.C.

▷株主は、最低２名、５０名以下。

▷最低資本金は、AED 150.000 (約450万円) ドバイ首長国のみ、AED 300.000　(約900万　　　　円)。公募増資は出来ない。

▷経営権は、最大5名までの役員に対して与えることが可能。国籍は問わない。

▷スポンサーが必要であり、登記上51%はスポンサー名義。スポンサー費が発生する。

フリーゾーン有限責任会社　FZ-L.L.C

▷フリーゾーンは、全ての首長国に存在し、フリーゾーン内はUAEの労働法や関税などは
　適応されない治外法権である。その為、フリーゾーン内の企業がUAE国内とビジネスを行
　う場合は、新たにディラーや代理店が必要になる。
▷スポンサーは、必要なく、100%自己資本にて可能。
▷資本金は、フリーゾーンや取得ライセンスにて異なる。最低、AED 100.000　(約300万円)
　からAED 1.000.000 (約3000万円)
▷株主数は、FZE (Free Zone Establishment)の場合1名のみ。FZCO (Free Zone Company)
　の場合最低2名最大5名。支店、ブランチの設立も可能。

フリーゾーン有限責任会社　FZ-L.L.C.

▷ドバイには、業種に特化したタイプのフリーゾーンが色々ある。例えば、医療、メディア、
　IT、金融、貴金属、教育、自動車、その他
フリーゾーン会社でもライセンスの取得は、必要であり、この場合は、ドバイ政府経済開発局でなく各フリーゾーン庁が発行する。
ライセンスの種類は、基本的に通常のLLCとは変わらず、有効期間も1年間であり、毎年の更新制である。

駐在事務所及びブランチ

▷駐在事務所及びブランチは、必ず親会社の社名を名乗る必要がある。
▷両形態共100%外国資本にて設立は可能であるが、両社共サービス・エージェント
　は必要である。
▷両形態とも資本金は、必要としない。
▷両形態とも、ライセンスは必要である。

駐在事務所及びブランチ

駐在事務所　独自に商品の輸出入や、インボイスを発行することは出来ない。商取引は一切禁じられており、親会社製品、サービスの現地での促進やマーケティング、本社への連絡仲介業務が中心。

ブランチ　独自にビジネス活動を行い、インボイスを発行することも可能である。但し、基本的に親会社と同一の業種のみであり、輸出入、生産は出来ない。法的には、単独の法人ではないため事業活動の責任は親会社に帰し、会計上も親会社との連結決算になる。

個人会社、専門事務所　無限責任会社

▷ 100%外国資本にて設立は可能。資本金は、必要としない。
▷スポンサーは必要としないが、サービス・エージェントは必要。
▷個人会社のため、無限責任である。
▷同形態は、基本的に特殊専門職に従事している個人のみに適応される会社形態
　である。

▼
医師、歯科医師、弁護士、会計士、コンサルタント
建築家、調理師、美容理容師、その他

▷同形態を取得するには、当該職業資格（各種国家資格、免許等）や、学位、職務
　経歴書や推薦書などが申請時に必要である。同書類は全て日本のUAE大使館にて
　承認される必要がある。

会社設立の手続き（LLC、駐在事務所、ブランチ）

スポンサー、サービス・エージェント契約締結
▼
経済商業省へライセンスの申請
▼
ドバイ経済開発局の事業登録簿に登録
▼
外国企業登録簿及びドバイ商工会議所への登録
▼
終了
申請から設立が受理されるまで、１週間程度かかりますが、Mirajでは3営業日にて行います。

会社設立の手続き（フリーゾーン内）

当該フリーゾーン庁に、申請書と事業計画書を提出
▼
申請受理後、資本金の支払いと*事務所の契約
*事務所は、必ずフリーゾーン内に構える必要がある
▼
終了
フリーゾーン内での設立に有する時間は、フリーゾーンにもよりますが、1〜4週間程度。

UAEの位置及び行き方

•日本から直行便で、約10-11時間、ドバイからは、8-9時間
•日本-ドバイ間は、週14便　(大阪、名古屋)
•半径2時間の圏内に、約20億の人口

ライフスタイル

年間350日、快晴。雨は、年間4-5日程度。

1月の平均気温は、24℃。7月は、41℃。
数多くの国際的一流レジャー施設。ショッピング、レストラン、コンサート、スポーツ、ウェルネス、スパ、ゴルフ、ポロ、スキー、その他。

友好的な民族

犯罪率が非常に低い、世界的にも最も安全な国際都市。

ドバイの全長は、25km程度とコンパクトで、どこに行くにも便利。
世界最高の医療水準。国際的な病院やクリニックが多数。
ハイレベルなライフスタイル。高い生活水準。

投資例　Fairways West – 1ベットルーム

•地区　: The Greens, Fairways West Tower
•間取り　: 806号室、1ベットルーム、アパートメント
•階数 : 8階/26階
•完成予定日 : 2008年6月
•居住面積　: 68㎡　(約20,5坪)
•購入価格 :

ランチ時価格　: AED 790.867 (約2543万円)
2006年11月 :AED 941.492(約3028万円)
1年3ヶ月で、19%の上昇

投資例　Links West Tower – ゴルフ場ビュー

投資例　Links West Tower – 2 bedrooms

地区　: The Greens

間取り　: 1706号室、2ベットルーム、アパートメント
階数 : 17階

完成予定日 : 2008年7月

居住面積　: 137㎡　(約42坪)

購入価格 : ランチ時価格　:

AED 1.412.045 (約4540万円)
2006年11月 :AED 1.647.823 (約5298万円)
1年3ヶ月で、16,7%の上昇

The Views / エミレーツゴルフ場　/ モントゴメリーゴルフ場

この物件は、ドバイデザートクラッシックでも有名な、エミレーツゴルフ場に隣接しているEMAAR社の最新のプロジェクトです。

The Viewsは、”Golf Towers”,”Fairways”,”The Links”という3つの中層のタワーから成り立ち、バルコニーからゴルフ場が見渡せる素晴らしい物件です。

2つのゴルフ場に隣接しており、ゴルフ好きには魅力的な環境です。もちろん周辺には、ゴルフ場のみならず、学校、ショッピングセンター、各種カフェー、レストランなどもあります。

ドバイの中心地までは、車で約15分、ドバイ国際空港までも25分程度の立地にあります。

エミレーツゴルフ場　/ モントゴメリーゴルフ場

投資例　Saheel Villa

地区 : Arabian Ranches
Villa名 : Saheel Villa
タイプ : 3 ベットルーム + リビングルーム + メイドルーム
完成予定日 : 完成済み
敷地面積　: 678㎡　(約205坪)
居住面積 : 294㎡　(約89坪)
購入価格
　　　　　2005年8月　AED 2.070.238 (約6657万円)
　　　　　2006年11月　AED 3.176.634 (約1億216万円)
　　　　　1年3ヶ月で、53%の上昇

アラビアン・ランチ

アラビアンランチは、ドバイの少し内陸部に位置しており、砂漠の自然との融合、協調をテーマとしたコミュニティーです。

物件としましては、タウンハウスから独立したVillaまであり、アラビア風から地中海風建築スタイルです。

物件は、9つの違う様式があり、18の間取りから選べます。

物件の居住面積は、270㎡ – 640㎡　(約82坪から194坪)

敷地面積は、600㎡ – 1200㎡　(約181坪から363坪)

間取りは、2BRから6BR 。アラビアンランチの最も注目される点は、Jack Nicklausによってデザインされましたゴルフ場（アラビアン・ランチドバイ・ゴルフコース）と、同コミュニティーにあるポロと乗馬クラブです。

同コミュニティーのインフラとし、インターナショナルスクール、ショッピングセンター、各種カフェーやレストラン。 ビーチまでは、車で約15分。ドバイ国際空港までは、約25分という立地です。

Emaar Properties PJSC

EMAAR社は、1997年に設立され、現在世界最大の不動産開発会社。

EMMARの2005年度の経常利益は、30億ディラハム(日本円で約1045億円）

2002年から現在まで、約13000ユニットの建設済み。現在更なる50のプロジェクトが進行中。

弊社不動産パートナーの、Kleindienst & Partner社は、EMAAR社の公認不動産会社

EMAAR社の公式不動産パートナーは、ドバイでも同社を含めて3社のみです。

不動産法

外国人が購入できる物件は決まっている。(Freehold)

購入者は、Dubai Land Departmentに登記される。

その他に、Leasholdというシステムがありこちらは99年リースという仕組みですが、あまり定着はしていません。

転売に関しての規制は、ない。

不動産購入

不動産の購入は、非常に簡単。
Cash against contract.

購入契約書=不動産所有証明書

不動産登記は、Dubai Land Departmentにて行う。

不動産の購入とともに、家族(配偶者+18歳未満の子供)も含めたUAEの滞在許可の取得が可能。

購入のプロセス

ドバイの物件を購入いたしますと、レジデンスビザの取得が可能です。
レジデンスビザ、3年有効であり、その後は3年毎の更新になります。
同ビザは、本人以外に家族の方々も(配偶者及び18歳未満の子供)取得が出来ます。但し、ビザの取得は物権完成時になります。

①購入に必要な書類(一括購入の場合)

パスポート
日本の住所を証明する書類(例えば、住民票の英文コピー)

②購入のプロセス

現地にて、購入手続き。各種書類、契約書の署名なども含め必ず本人が現地にお越しいただく必要があります。
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仮契約書(Sales Agreement)に署名
US$ 5.000の手付金のお支払い
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日本帰国後、2週間以内に残金を販売デベロッパーに銀行送金
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残金入金確認後、本契約書2部が日本に送られます
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署名後、ドバイのデベロッパーに返送
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デベロッパー署名済み、1部日本に返送 ► 契約終了
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物件を登記 ► 登記終了

上記のプロセスは、購入から登記終了まで弊社にて責任を持って対応いたします。

購入に関する不動産手数料は、物件の3%。
弊社手数料は、物件の1%。
登記費用は、物件の1-1,5%。

物件価格以外に、5-5,5%の経費がかかります。

売却のプロセス

現地にて、売却の依頼書を作成いたします。同書類は、弊社に対しての売却委任状であり、アラビア語である必要があり、また現地の裁判所にて認証される必要があります。
このため、ドバイに一度お越し頂く必要があります。

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弊社にて不動産パートナーと共同にて、物件の新聞広告や不動産HPに売却の広告を掲載。及び購入者を探します。

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購入者見つかり次第、売買契約書の作成

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購入者より購入代金の支払い　►　売買成立終了
登記変更の手続き
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弊社手数料を引いた額をクライアント指定の口座に送金

弊社手数料は、売買差益の10%。